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董家渡往事连载之三:两位地产大佬的“融绿岁月”

2020-07-19 02:36:20 来源:网络 作者:匿名 阅读:29次
原标题:董家渡往事连载之三:两位地产大佬的“融绿岁月”来源:新金融传媒7月16日,一则消息出来,宋卫平退出天津绿城全运村建设开发有限公司(下称“绿城全运村”),退出前职务为董事。其实,绿城这两年一直在

原标题:董家渡往事连载之三:两位地产大佬的“融绿岁月” 来源:新金融传媒

7月16日,一则消息出来,宋卫平退出天津绿城全运村建设开发有限公司(下称“绿城全运村”),退出前职务为董事。

其实,绿城这两年一直在去“宋卫平化”,有媒体统计,年初以来宋卫平已经卸任8家公司法定代表人,不再是29家公司实控人。宋卫平把他的老年生活全心全意的放在了小镇建设上。

如果不是这则消息,小编很难想起那段曾经的上海滩“融绿岁月”。绿城全运村成立于2014年11月,注册资本25亿元,它是孙宏斌和宋卫平两位地产大佬“蜜月期”的产物,也是那段时光最后的见证。

2015年5月份,经历了半年多的分分合合后,绿城中国的一则公告,正式宣告了融创和绿城的“协议离婚”。其中,绿城获得了30多亿元现金和单价高达38万元/平方米的黄浦湾项目。

今天的董家渡往事就从黄浦湾项目讲起。2002年开始,上海市政府开始了董家渡区域的城市更新计划,华润集团、泛海地产、华浙置地三家知名地产公司率先取得了土地开发权限。其中,浙江华浙集团获得2/3/11号地块,共6.578万平。

黄浦湾公寓项目就位于11#地块,这里南靠王家码头路,北靠紫霞路,东西分别紧邻中山南路和王家嘴角街,用地内的“花衣街”曾是上海最大的棉花交易场所,“吉安里”是花衣街老城厢中最具代表性的新式石库门里弄。

2005年由于母公司浙江国信控股的重组,影响了华浙集团在此的开发进程,所以华浙集团引入了东海地产和绿城集团入驻项目公司,其中绿城作为大股东持股51%。

和董家渡的其他地块一样,黄浦湾项目的进展并不顺利,因为周边区域房价飞涨,只能边拆边建,导致直到2008年年中,项目才得以动工。

在这里,小编插播一段另一位曾经的上海滩大佬戴志康的经典言论——金融的本质就是杠杆。“4亿元的土地,我可以先付4000万元定金把它拿下来,后面的钱逐步付,但是等到我第二笔钱要付之前,这地可能就涨了,如果我有后续的钱我就会继续投,如果没有后续的钱我就分一半给别人,那时候已经升值了,我4000万元可以赚4000万元,放大胆地去做。”

在董家渡,这样的故事一而再,再而三的上演。不过,戴志康的“杠杆魔法”最后在互联网金融上栽了跟头。

话说回来,2009年8月黄浦湾项目一期开盘,售价五万。而此时,绿城的一场危机正在酝酿。一直以来,绿城一直以“品质”取胜,但是,就像戴志康所言,房地产行业本质是一个杠杆行业,光造好房子远远不够。

宋卫平当时表示,“2008年调控后,我们判断房地产会有一段稳定期,因此拿了很多地,当时在苏州拿了近60亿元的地,这些项目需要更好地推动,而调控让绿城在这些项目上略显疲态。”

高峰时,绿城的净资产负债率一度达到148.7%,到了2012年绿城已经走在了生死边缘。宋卫平需要一个拯救他的白衣骑士,就像这些年来出手“拯救”乐视、万达等等,孙宏斌慷慨解囊。

2012年6月,融创和绿城合资成立上海融绿平台,注册资金20亿元,融创和绿城各以10亿元现金持有50%的股权。绿城将旗下5个城市的9个地产项目相应股权注入合营公司,融创支付33.72亿元作为合作对价。

孙宏斌认为,这30多亿花的很值。一直以来,融创都想要进军上海滩却不得法门,而绿城在上海经营多年,孙宏斌认为这是个绝好的机会。“30多亿元在上海你只够拿块地,让市场认可至少要等到3年后,要立住脚还得5年、10年。”况且他认为,绿城的危机是资金链的困难,其所收购的项目各自问题都不大。

虽然说商业的本质是利益。但是这两个地产界响当当的人物,多少还是有些惺惺相惜。孙宏斌曾说过,“这个行业,绿城要是死了,不公平。谁死也不该绿城死,就它认真造房子,就它把房子盖得好。”说起来,这段“婚姻”还是有爱情基础的。

此后两年里,上海融绿平台在长三角地区高速扩张,并先后在上海、无锡、苏州、天津等地开疆拓土,汇集了这些城市18个优质项目,总建面接近600万平方米,可售货值估计超过1500亿元。2014年,融绿成为了上海的住宅销售冠军,累计销售额达到174.8亿元。

作为融绿平台的掌上明珠,黄浦湾项目此时已经非常抢手。“200-400平方米的滨江平层大宅,让该项目无可争议地跻身上海标志型豪宅序列。”当年媒体如此形容,2014年9月,开盘当日销售额超过十亿。由于位置实在太好,绿城副董事长寿柏年都是这里业主——他与夫人各买了一套。

当初 “囊中羞涩” 的绿城被迫把掌上明珠与融创分享,其实是有相当大的阻力,其中之一就是项目的其他小股东,主要是李林华的华浙集团。毕竟当初是华浙集团把11#地块拿下来的,李林华也在黄浦湾项目上倾注了大量的心血。

在李林华看来, “项目主导方如果从绿城变成融创,就像从苹果手机变成山寨手机一样,不管是业主还是股东的资产都贬值了。”另外,原本按照约定本应注入融绿平台的项目,其实一直登记在绿城旗下。这也导致最终在两家“离婚”后,对于黄浦湾项目的争夺一波三折。

短短的两年时间,融创和绿城走到尽头。2014年底,融创中国单方面发布公告称,以155亿元收购融绿平台的全部股份与债权。但随即遭到绿城方否认,称该公告是融创单方面行为。

从那以后,双方争夺的焦点就在融绿平台上。李林华表示,假如绿城执意要将黄浦湾项目和融绿平台其他项目一样转给融创,他一定会行使优先购买权,“法律上很清楚,融创要拿走这个项目很难,股东有优先购买权,我甚至不惜打官司来争取我的权益。”

最终,黄浦湾重归绿城,而融创则获得了上海融绿平台下属的包括上海玫瑰园、香溢花城等20个项目。

不过,孙宏斌的董家渡梦想最终还是得偿所愿、2019年1月21日,融创中国发布公告,集团全资附属公司融创房地产与武汉中央商务区签订收购协议,以125.53亿元人民币收购其持有的上海泛海建设公司100%股权,公告指出,被收购公司拥有上海董家渡项目与北京泛海国际项目1号地块的100%权益。

转眼几年间,地产界风云已经变幻,宋卫平、王石隐退,王健林姿态放低,连国民老公王思聪都低调了,而唯有孙宏斌一直在买买买的路上,可谓风光无两。

然而,孙宏斌的出手阔绰到底还是戴志康那句话——杠杆游戏。根据年报披露,截至2019年12月31日,融创中国净负债率为176.4%,同期,碧桂园净负债率为46.3%,万科的净负债率为33.9%,融创中国净有息负债率更是达到了289.54%。

融创融资也越来越贵。2019年公司加权平均实际利率为8.56%,远高于金茂、华润等房企融资利率水平。

这个杠杆游戏到底极限在哪?恐怕只有融创自己清楚。

标签: 人民,住宅,人民币,冠军,需要

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